Die Versicherung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist etwas, das jeder Investor tun möchte.
In Wahrheit ist es wahrscheinlich eine Ausgabe, auf die ein Investor gerne verzichten würde, aber zu sehen, wie sich Ihre harte Arbeit und Ihr Geld in Rauch auflösen, ist ein Alptraum, der jahrelange Arbeit zunichte machen kann. Hier erfahren Sie, wie Sie das vermeiden oder sich zumindest dagegen versichern können.
Tatsächlicher Barwert vs. Wiederbeschaffungswert
Wie wählen Sie die richtige Versicherung?
Bei Häusern, die renovierungsbedürftig sind, kann Ihnen die Wahl teilweise abgenommen werden, da Sie möglicherweise auf eine Versicherung zum tatsächlichen Barwert (ACV) beschränkt sind. Das bedeutet, dass die Versicherungsgesellschaft Ihnen nur so viel Versicherungsschutz gewährt, wie Sie für die Immobilie bezahlt haben, abzüglich des Wertes des Grundstücks, auf dem sie steht. Dies ist häufig der Fall, wenn das Haus älter ist und die Sanitäranlagen, die Elektrik und das Dach nicht vollständig erneuert wurden.
Der Nachteil für Versicherte mit einer ACV-Police ist, dass im Falle eines größeren Schadens am Gebäude wahrscheinlich nicht genug Geld für den Wiederaufbau ausgezahlt wird. Im schlimmsten Fall reicht das Geld nur für die Rückzahlung des Kredits und Sie müssen mit einem leeren Grundstück oder einem beschädigten Gebäude vorliebnehmen. Aber eine ACV-Police ist immer noch besser als gar nichts und reicht oft für kleinere Schäden aus, vor allem, wenn Sie bereit sind, etwas mehr als den Selbstbehalt zu zahlen (wegen der Wertminderung) oder einen Teil der Arbeiten selbst zu erledigen.
Ein wichtiger Hinweis zu ACV-Policen ist folgender: Etwa die Hälfte der Policen deckt keine Wasserschäden durch gefrorene oder gebrochene Rohre ab. In einigen Fällen ist dies aufgrund des Alters oder aus anderen Gründen einfach nicht möglich. Aber es ist zumindest gut, das im Voraus zu wissen oder es in die Police aufnehmen zu lassen, wenn Sie können.
Andererseits ist eine Versicherung zum Wiederbeschaffungswert die bevorzugte Option, wenn Sie sie bekommen können. Sie bietet einen besseren Versicherungsschutz und kommt für die vollen Kosten eines gedeckten Schadens (abzüglich Ihrer Selbstbeteiligung) oder sogar für den vollständigen Wiederaufbau des Hauses auf, falls erforderlich. Voraussetzung ist, dass sich das Haus in einem guten Zustand befindet und das Dach und der Anstrich in Ordnung sind. Ich kann Ihnen gar nicht sagen, wie oft ich in meiner langjährigen Tätigkeit im Versicherungswesen auf Häuser gestoßen bin, die aufgrund des Zustands des Dachs oder der Verkleidung keine gute Police bekommen konnten. Andere Probleme sind fehlende Dachrinnen, ein fehlendes Treppengeländer und im Hof zurückgelassene Abfälle. Lassen Sie nicht zu, dass Ihre Mieter ein altes Gerät oder ein kaputtes Fahrzeug im Hof stehen lassen. Ein Versicherungsinspektor wird in der Regel die Police kündigen, wenn er das sieht.
Achten Sie bei einer Wiederbeschaffungsversicherung darauf, dass die Deckung für Wohngebäude (Deckung A) eine ausreichende Auszahlung für den Wiederaufbau vorsieht, und zwar auf der Grundlage der Preise, die Bauunternehmen in Ihrer Region verlangen. In manchen Fällen entspricht diese Summe nicht einmal annähernd dem, was Sie für die Immobilie bezahlt haben. Es kann viel mehr oder viel weniger sein, und viele Leute sind davon überrascht. Es kommt nicht darauf an, was Sie bezahlt haben, sondern darauf, was ein Bauunternehmer für den Wiederaufbau desselben Hauses in derselben Bauweise auf demselben Grundstück verlangen würde.
Mitversicherung Strafe
Bei den meisten Policen wird eine Mitversicherungsstrafe fällig, wenn Sie mehr als 20 % unter den Marktkosten liegen. Das heißt, wenn der Wiederaufbau des Hauses 200.000 $ kosten würde und Sie für weniger als 160.000 $ (80 % des Wertes) versichert sind, wird jeder Schaden im gleichen Verhältnis ausgezahlt. Um die Rechnung zu vereinfachen: Wenn der Wert 200.000 $ beträgt und Sie für 100.000 $ versichert sind, liegt die Quote bei 50 %. Wenn eine Toilette überläuft und einen Schaden von 8.000 Dollar verursacht, würde die Versicherung nur 50 % der Kosten zahlen – 4.000 Dollar, abzüglich der Selbstbeteiligung. Das liegt daran, dass Sie nur zu 50 % des Wertes Ihres Hauses versichert waren. Achten Sie darauf und stellen Sie sicher, dass Ihr Haus zum vollen Wiederbeschaffungswert versichert ist. (Beachten Sie, dass Sie mit einer ACV-Police in der Regel eine Versicherung abschließen können, die bei Teilschäden zu 100 % zahlt, auch wenn das Haus nicht zum Neuwert versichert ist).
Vergewissern Sie sich außerdem, dass Nebengebäude (Garage, Werkstatt usw.) mitversichert sind, falls Sie welche haben. Achten Sie auch auf eine “Mietausfallversicherung”. Wenn Ihre Mieter nach einem Brand oder einem anderen versicherten Schaden in der Wohnung ausziehen müssen, erhalten Sie die Miete, die Sie in dieser Zeit von ihnen eingenommen hätten.
Haftpflichtversicherungsschutz
Vergewissern Sie sich schließlich, dass Sie eine Haftpflichtversicherung für Ihr Haus haben. Übliche Deckungssummen sind 300.000 $, 500.000 $ und 1.000.000 $. Die höheren Deckungssummen kosten nicht viel und lohnen sich daher fast immer. Wenn jemand verletzt wird und Sie verklagt, ist diese Versicherung ein Lebensretter. Ich empfehle Ihnen, von Ihren Mietern zu verlangen, dass sie auch eine eigene Versicherung für ihre Mieter abschließen. Sie ist in den meisten Fällen sehr kostengünstig, und wenn sie bei einer Verletzung für haftbar oder fahrlässig befunden werden, ist es gut, eine Police zu haben, gegen die der Anspruch geltend gemacht werden kann, anstatt dass Ihre Versicherung die einzige Option ist. Und wenn wir schon von Mietern sprechen: Lassen Sie sie keine gefährlichen Hunde oder andere Haustiere halten. Wenn Sie ein seriöser Investor sind, wollen Sie keinen Schaden durch einen Hundebiss in Ihrer Akte haben. Versicherungsgesellschaften hassen das.